根据新加坡城市发展局（URA）于2020年4月15日发布的数据，2020年 3月共售出660套新私人房屋（不包括行政公寓）。与2020年2月售出的976套公寓相比，下降了32.4％，较去年同月（即2019年3月）售出的1,054套公寓下降了37％。

看看这些数字，您会发现新加坡公寓市场已经进入了真正的黑暗时代。但是我们更深入地研究了数据，以查看2020年3月交易量的下降是否值得更多的悲观或寒意。

阅读有关物业的新公寓销售统计信息时，您必须记住的第一件事是发布失真数字。这是因为项目的启动周末通常会看到不成比例的买家争夺该项目中的单元，无论是价格的单元还是面面和布局的单元。

通常，项目规模越大，项目启动的峰值将对销量产生更大的影响。

早在2019年3月，就有七个公寓亮相，包括巨型的1,410套公寓The Florence Residences和超大型的2,203套公寓在淡滨尼（Tampines）。市建局在发布会周末分别为淡滨尼的佛罗伦萨公寓和宝藏获得了45和255笔交易。

对比一下，到2020年3月，四个公寓首次亮相（不包括行政公寓OLA）。四个公寓不仅合计562套，而且实际释放的实际数量甚至更低，因为牛顿的Kopar（378套）由于实施了“预约”预订而不得不取消通常的发射周末。 Covid-19安全隔离措施。

2020年3月公寓销量背后的真相

因此，为了准确了解特定月份的新房屋销售量，将在同一个月和前一个月启动的项目考虑在内会更加准确。这就是我们在分析2019年3月和2020年3月公寓销售量时所做的事情：

在相应的图表中，省略了最近发布的交易（即2019年和2020年的2月和3月）揭示了一个令人惊讶的事实：2020年3月的四个星期（560个单位）的新公寓销售数量实际上比公寓的销售量高32％。 2019年3月销量（423套）。

因此，我们仍然可以肯定地说，2020年3月对房地产销售来说确实是一个糟糕的月份吗？

为了回答这个问题，让我们看看图表还告诉我们什么：

周末活动可能会降低有竞争力的新上市公寓的销售
转售市场可能是房地产市场健康的更可靠指标
2020年3月的逐周下降趋势可以揭示Covid-19减速带给我们什么


因素＃1：发射周末活动可能会降低竞争对手的新发射公寓的销售

买家在任何给定时间都只能身临其境，如果在特定的周末有抢眼的公寓预览，则可以确定他们会在日程安排中优先考虑那些闪亮的新事物，尤其是因为开发商通常会提供折扣价抢先报价。

例如，在2019年3月的第三周，淡滨尼的《宝藏》发布会可能是销量（对于其他已经启动的项目）比前一周略有下降（94套至83套）的原因。有趣的是，这次下跌是短暂的。第二周，销量飙升至148套。

对于这种峰值的合理解释？买家可能在决定放钱的地方之前一直等着在淡滨尼检查宝藏，最终选择了另一个项目。

同样，在2020年3月30日至4月5日这一周，在Koton推出Kopar可能会使其他已推出的公寓中的部分业务撤离。尽管安全间隔限制使买主观看人数保持低位，但CEL Development上周在牛顿的Kopar总共售出了69套公寓。同时，已经投放市场两个月的竞争新产品的销量从前一周的102套下降至88套。

因素2：转售市场可能是房地产市场健康的更可靠指标

转售产权公寓市场本身与新推出的产权公寓市场完全不同。我们的意思是，决定购买新推出公寓的买家可能会忽略转售市场，反之亦然。在购买转售与新发行之间做出决定的地方，通常是在过程开始的早期，即开始寻找房地产。

而且，在不影响新发布的预览会产生销售量失真的情况下，转售量可以使我们更清楚，更一致地表明我们的公寓房地产市场将走向何方。

如果您查看2019年3月的图表，您会发现转售量（蓝色条形图）每周都非常一致，在2019年3月的四个星期中，每周平均交易146.75个单位。

2020年3月，转售量也没有像新发行量那样波动。在2020年3月的四个星期中，我们每周平均处理112.5个单位。

因此，在2020年3月，鉴于交易量与去年相比下降了30％，我们可以得出可靠的结论：转售产权公寓市场相对平静。

进入2020年4月的第一周，由于Covid-19局势恶化，该周的转售量下降至77笔交易。这可能表明一旦断路器被提起，我们在公寓转售市场上可以预期会有什么样的交易量（前提是买家的财务状况不会受到打击）。

因素＃3：2020年3月的逐周下降可以揭示Covid-19放缓将我们带到何处

2020年3月图表上最突出的观察结果可能是，已经投放市场两个月或更长时间的新产品的销售量逐周持续下降。

在其他年份，3月将是新推出公寓销售的“丰收月”的开始。“从2015年到2019年，这三个月（三月至五月）的开发人员销售通常占当年总销售的26％至38％，” 高纬（Cushman）研究副总监（Wong Xian Yang）说＆Wakefield。

但是，尽管图表中的下降趋势非常明显，但考虑到世界正在抗击流行病和衰退，这还不错。正如我们已经说过的那样，考虑到公寓发布预览的扭曲效应，2020年3月的四个星期的新公寓销售数量实际上比2019年3月的销售数量高32％。

而且，在时期即将来临之际，随着新发射的销售量呈下降趋势，当政府开始取消这些措施并且生活开始恢复正常时，可能会发生相反的情况（即上升）。Propnex Realty首席执行官Ismail Gafoor 指出，在断路器之前，“之前推出的定价合理的项目一直是吸引购买者和投资者的拉动因素。”

现在，我们只能（在家）等待，并希望买家保持与疫情之前相同的财务状况，因此我们可以使公寓市场再次轰轰烈烈地前进。