经济衰退的确会影响新加坡房产租金，而这正是大多数专家和分析师类型停止达成共识的地方。尽管我们知道经济衰退会导致租金下降，但并非所有物业都如此。影响的程度永远不确定。

为什么很难确定在衰退期间租金会下降吗？

即使在最无聊的时期，财产也不是最合理或可预测的资产。

您邻居的房子的售价可能比您邻居的房子高出100,000美元，因为他发现有人喜欢MRT咆哮过去时窗户发出的嘎嘎声。在经济衰退期间，您的租金收入可能会增加，因为您的房客决定她喜欢邻居的狗。或者，您也可以以低于估值的价格购买完美的公寓，因为当前所有者的丈夫坚持认为这是鬼屋。

影响租金和价值的因素有很多，其中许多都是情感因素，因此几乎不可能查明任何一种原因来作为租金收入，空置率等下降的原因。我们所要做的就是广义假设和相关性。

考虑到这一警告，让我们看一下这些相关性：

租金指数确实随着经济衰退而下降，但是无论如何它一直在下降



从上面的图表中，您可以看到租金指数与最近一次衰退的2008-9年度全球金融危机之间的关系。

从我们的角度来看，自上次房地产出现高峰（无论是否衰退）以来，公寓的租金下降了约24％。

现在，不难预测由于Covid-19疫情而导致的今年或明年的租金下降会更加剧烈：这是常识。人们不太愿意出国工作（而且无论如何，大多数政府对此都有严格的限制）。

还有一个事实，许多企业可能不得不缩减规模，削减成本并管理损失。 外籍人士将不得不或已经在接受减薪。2020年预计裁员150,000至200,000的很大一部分可能是非本地人。

“将会发生的事情是，私营部门将出现失业，特别是对于外国人口而言，因为[政府]的许多政策都不适合他们，因此他们可能失业，不得不离开该国”，国大管理学院金融，经济学和房地产教授Sumit Agarwal教授说。

也就是说，很难区分经济衰退的影响和压低租金率的持续问题。其中一些问题可能包括：

我们有外国人较少的工作来了，尤其是那些谁持有E-通行证（e通和PEP持有人是高收入者，而更可能租私人住宅）由于上证更严格的限制。

外籍人士的待遇一直在萎缩，因此租用公寓/私人物业的外国租户比以前对价格更为敏感
新加坡的房地产供应过剩，而不仅仅是私人住房。随着今年和明年明年创纪录的组屋单位达到澳门币，我们可以看到租赁市场上有更多的转售单位上升。供应增加可能会导致租金下降（有待观察）。

考虑到这些其他因素，这就是衰退可能如何影响租金

奢侈品行业可能会首当其冲
那些在衰退中买进（假设价格下跌）的人可能会发现更好的率
租户可能开始寻找较短的租约
房东面临更大的违约风险
升级人员对临时住所的需求减少


1.奢侈细分市场可能首当其冲

像核心中部地区（CCR）一样，豪华或黄金地区的公寓几乎全部出租给富裕的外籍人士。对于当地的新加坡人或公共关系人士来说，很少会租用这类房产。因此，当公司用当地人代替外籍人士，或减少外籍人士的雇用和精干时，这些属性会产生更直接的影响。

此外，租户将降级。具体来说，拥有较小住房套装的外派人员可能会决定选择较为适度的选择，例如城市边缘地区的房产（即中部地区的其余部分或RCR）。由于新加坡是一个小而人脉相通的岛屿，因此在这里尤其容易发生这种情况，因此离城市更远一点可能并不意味着在交通便利性和便利性方面做出了巨大牺牲。

还可以这样说，因为剩余的移民可能会降低住房预算，因此拥有RCR甚至中部地区（OCR）房地产的房东将“过得更好”，从而从房地产市场获得了一些溢出需求。 CCR，并能应对租金下跌。

2.那些在衰退中买房的人可能会发现更好的率

这确实取决于您以一个好的价格找到一个好的单位的运气。但是，面对Covid-19衰退，房地产拍卖有望增长。

如果您可以购买消防单位（即，由于卖方无法偿还抵押贷款而以折扣价出售的单位），那么较低的价格现在仍可以转化为可观的；一旦我们走出衰退，情况就会变得更好。

但这确实需要一定程度的敏锐度；此外，由于经济衰退，您可能会面临购买空缺或租金收入低的风险。在经济衰退结束之前，这会使您的财产资产成为负债。与合格的金融专业人员交谈，以进行风险评估。

3.租户可能开始寻找较短的租约

在经济困难的情况下，租户倾向于选择较短的租约（除非您收取他们想锁定的极低租金）。这通常是由于涉及其财务状况的不确定性所致；他们可能不确定是否会继续就业，或者对于企业主来说，不确定他们在新加坡的公司是否会继续生存下去。

另一批租户可能会选择较短的租约，因为他们预计费率会下降。租约结束后，他们相信他们可以四处寻找便宜的选择，或者说服您减少费用。尤其是单身人士和夫妇，“粘性”降低了，这意味着当他们找到便宜的选择而不是家庭时，他们就更愿意打包和搬家。

请注意，这意味着即使您的租金相同或更低，您的租赁量仍可能更高（因为您的租户签署了更多但更短的租赁）。

4.房东面临更大的违约风险

租赁协议通常包含一个外交条款，允许在租户离职后取消租约（我们将在前面的文章中对此进行详细描述）。您应该为发生这种情况的风险做好准备，并且如果房客突然离开，则偶尔会出现空缺。

有趣的是，学生租户不太可能发生这种情况。无论经济衰退如何，大多数人都必须继续攻读学位，硕士学位等。

5.升级人员对临时住所的需求减少

虽然大多数租户是外国人，但一些当地人也租房。这在等待BTO公寓或公寓完工的新加坡人中最为常见。

尽管这已经是一小部分（与整个市场相比），但在经济衰退期间，我们看到的人数可能更少。这是因为，在不确定的时期，人们撤回了购房决定；那些已经拥有组屋单位的人可能会重新考虑升级到公寓的决定，尤其是在他们的工作处于危险之中时。

这样可以消除池中更多的潜在租户。

总体而言，在经济衰退期间，大多数房东会看到租金下降。但这不是普遍的
总是有例外。

并非所有租户都面临失业或收入降低的风险，因此必须急于寻找更便宜的单位。总是有一些企业在经济衰退期间表现出色（我们正在寻找您，超市）。

即使是黄金地段的物业，也有一些租户的财大气粗，每月6,000美元是他们会忘记花掉的钱。实际上，关于CCR属性的一个普遍论点是，您可以吸引这些类型的租户，因为房产的位置和声誉无法被更多的大众市场发展所复制。