通常将低迷的状况（例如当前的断路器）看作是被压抑的新加坡房地产需求的催化剂。被压抑的需求的概念就像一个未开封的可乐罐一样，它已经动摇了：需求的积累就像罐子中捕获的气体一样，然后在有开口的那一刻就爆炸了。

对于公寓，房地产分析师和经纪人可能会争论。实际上，许多人认为，在被迫关闭两个月后，样板房重新开放时，一大批饥饿的买家就会涌入，就像成批突袭泡沫茶店和麦当劳餐厅的人一样。

但是，与快餐不同，财产不是廉价的消费品，甚至不是封闭的。随着Covid-19疫情席卷全球，导致失业和经济衰退，是时候问了：被压抑的房地产需求只是神话吗？
甚至在Covid-19爆发之前，就一直有强劲需求的迹象。

2018年1月，开发商的非登陆私人住宅销量仅为508套。到2018年7月左右，销量增长约237.7％，达到1,716套。这足以使政府通过新的降温措施。

事情暂时平静下来，2019年1月新开发者的销售下降到仅有424套。但今年1月有615笔交易。到2020年2月，即使Covid-19陷入困境，该数字仍高达976。尽管3月份该数字回落至660，但我们早些时候解释了为什么这是由于其他因素造成的，例如新产品的发行失真。

如果我们看一下转售产权公寓市场，尽管它与新推出的产品有一定程度的分离，但我们可以看到它们在2020年3月增长了17％，尽管Covid-19局势开始陷入困境。

M型公寓是2020年2月最畅销的公寓，共售出380套，而Newtown的Kopar甚至在样板房关闭前就移了77套。这两个经常被用作被压抑的需求的证据。

但是，如果您遵循我们上面所说的话，很长一段时间以来，需求压抑的迹象已经显现。主要通过政策措施来控制销售。即使没有Netwton的The M和Kopar，2018年1月至2018年7月之间的交易量激增，再加上我们自2019年以来所看到的强劲上升势头，都是坚实的迹象。

（而且我认为使用M可能会引起误导。M是Middle Road地区的黄金地段，单位售价低于100万美元。这是一个疯狂的低价，会吸引很多人无论更广泛的情况如何）。

最重要的是，我们看到了HDB升级程序的大量涌现

在整个2019年，组屋升级人员的新公寓销售总数为10,100。这比整个2018年的8,800个有所增加。

我们（注意过去时，这在以后很重要）预计，随着2020年至2021年之间约50,000套公寓即将达到其居住期（MOP），这一趋势将进一步上升。我们指出了一些促进升级的因素，包括政府组屋转售价格连续七年下跌，对租约衰减的认识日益提高，以及最近大量低价出售公寓。

除了购买者适应新的冷却措施外，这种准备就绪的升级器池似乎还将推动销量增长。

但是，现在的问题是，被压抑的需求是活的还是死的？

如果我们或任何其他分析师告诉您，4月和5月的销售将下降，我们可能会失去您对表述的尊重。

就是说，我们想将您的注意力集中在以下因素上，这些因素可以确定被抑制的需求在6月份还是会出现，或者蒸发成空：

要素1：升级人员的情绪和购买力


我们不知道断路器结束后的全部影响。的情况是，它照常营业，而HDB升级程序也不太吓人。

但是，如果这导致太多的收入损失，或者企业不得不采取削减成本的措施来恢复，那么许多潜在的买家可能会搁置他们的计划。让我们面对现实：如果您的雇主开始使用裁员斧头，那么升级到公寓是您最不用担心的事情。

请记住，当买家不确定经济状况时，他们急于购买的机会相对较少。当然，他们现在可能有资格获得房屋贷款，但是如果他们的收入下降或不久之后失去工作，就很难逆转和降级（例如，他们分别需要向卖方支付12％，8％或4％的印花税）（用于在购买的第一年，第二年或第三年内进行销售），但通常会伴随火灾出售而造成的损失。

因素2：租赁市场疲软的可能性

石油价格暴跌对租赁市场而言并非好兆头，我们在先前的文章中已经解释了原因。但回顾一下：

新加坡是东南亚的石油枢纽（即使我们没有石油）；石油和天然气构成了一个主要产业，带来了大量的富裕侨民。能源公司也往往具有较高的杠杆率，因此石油和天然气行业的暴跌也可能影响金融部门（我们的银行仍然记得 2014年至2017年的黑暗时期，当时石油巨头试图相互打架以至死刑） 。

除了石油和天然气，您可能会注意到，带来大量外籍人士的另一大行业是金融。看看我们要怎么做？

如果经济形势进一步恶化，公寓，尤其是黄金地段的公寓将失去最大的租户。这将使一些投资者在进入房地产市场之前停顿一下。较低的率，甚至出现空缺的风险，可能会导致投资者考虑选择房地产以外的其他方式。

因素3：其他资产的吸引力


随着油价暴跌，股票市场动荡不定，可能到处都是讨价还价的猎手，他们在经济复苏的情况下将钱投入股票，以期获得资本收益。同时，反对者认为仍然是最糟糕的时刻，他们将继续持有现金，或寻求更多防御性资产。

尽管新加坡房地产被认为是避风港，但对于许多购房者而言，它却是附加购房者印花税（ABSD）的避风港。对于外国买家，这一比例为20％。因此，尽管新加坡房地产是一个很好的防御资产，但在Covid-19之后，我们不应该低估其他资产看起来更便宜的可能性。

最重要的是，我们需要考虑区域竞争对手（例如香港或澳大利亚）的房地产市场表现如何。由于受到Covid-19的严重影响，其他受欢迎的房地产投资目的地（例如英国）也可能会出现低价反弹。由于可能在其他地方进行讨价还价，因此无法保证任何被压抑的海外需求都会流入新加坡的房地产市场。特别是在印花税仍在惩罚之时。

因素4：外国投资者的涌入有限

即使取消旅行限制，其他国家也可能不会。这使得很难向外国人出售财产。

我们在上面提到了这一点，涉及到较高的ABSD和石油价格问题。但是从更近期的角度来看，即使我们取消了旅行限制，其他国家也可能会有旅行限制。这将减少潜在买家进入观看的数量，并可能使销售量在一段时间内保持静音。

另外，如果Covid-19再次兴起，并且封锁和旅行限制成为常态，那么购买海外房产的吸引力可能会消失。毕竟，如果投资者无法随时飞往新加坡，那么拥有圣淘沙湾海滨平房有什么用？

对财产的沉重需求不是神话，但现在也不是事实。

对房地产的需求将在某个时候恢复，但是如果我们认为在断路器结束直到今年年底之前买家将开始涌入市场，我们可能会超越自己。如果发生的话很好，但是我们很可能会先看到一段犹豫。一种可能比我们预期更长的时间。