随着世界继续摆脱Covid-19的经济影响，新加坡对2020年国内生产总值（GDP）的官方展望在5月26日再次下调，从-1％降至-4％，从7％降至-4％。这标志着该国自独立以来所面临的最严重的衰退。

GDP是一国经济在特定时期（即一个日历年）内生产的商品和服务的总价值。GDP负值表示经济衰退。

综上所述，新加坡在一年中的GDP缩水从未超过-3.1％。那是在1964年。

新加坡上次出现全年萎缩是在2001年互联网泡沫破灭期间，当时的增长率下降了1.1％。该国独立后最严重的衰退发生在1997-98年的亚洲金融危机期间，当时GDP下降了2.2％。

根据国际货币基金组织（IMF）的数据，到2020年，亚洲也将实现零经济增长。这将是非洲大陆60年以来最差的GDP表现。

-7％的GDP收缩将如何影响房地产市场？

在贸易和工业部（MTI）发布修订后的GDP前景的同一天，新加坡政府又采取了进一步措施，通过330亿美元的“毅力预算”（2020年第四次预算）来保护工作和支撑经济。

总体而言，政府将动用过去的储备，并在经济上花费空前的929亿美元，相当于一年GDP的近20％。

副总理亨瑞·基特（Heng Swee Keat）在宣布补充预算时警告说，新加坡“必须为未来的艰难时刻做好准备”，而且Covid-19疫苗可能要花费18个月才能出现。

同时，该国将不得不适应新的常态。

但是，在一场无谓的衰退中，新加坡房地产市场将如何发展？让我们从基础开始：

我是购房者。严重的经济衰退对我意味着什么？

首先是好消息。在当前情况下，工作非常安全的买家（例如，公务员，医疗保健）实际上处于相对较好的位置，因为整个市场都显示出疲软的迹象。买家现在也可以享受便宜的地下室房屋贷款利率。

简单的经济学认为，需求减少意味着价格降低，因为供给也不会减少。Covid-19肯定会吸引一群购买者：采用观望方式的购买者，或者由于收入减少而无法购买的购买者。缺乏竞争性买家将使您处于谈判的最有利位置，即使涉及具有优越属性的单元和开发项目也是如此。

但是，如果您已经入围了一些潜在的属性，请不要等待太久。以新推出的公寓为例，总的来说肯定有供应过剩，但是仍然有一定数量的选择单位，这些机会会被机会主义的买家迅速拿到与您相似的位置。

如果您受到一些影响（例如收入略有减少）但仍需要住房，请考虑按比例减少预算，并牢记以下提示：

考虑将房屋成本保持为家庭年总收入的五倍（5倍）（例如您和您的配偶）对于上述情况，请使用您的收入的保守版本（即您最近晋升之前的工资）进行计算避免使您的总债务偿还率（TDSR）最大化，如果您还为汽车贷款提供服务，可能会出现这种情况在支付首付款后，请确保您有六个月的应急储蓄价值无论如何，在承诺购买新房的选择费/首付之前，请务必先咨询财务顾问的建议，并在仍能满足您的需求和偏好的情况下，向房地产经纪人寻求更实惠的选择。99.co的全面搜索过滤器也将提供帮助。

在经济衰退期间购买房屋时要谨慎。

我是房地产销售商。严重的经济衰退对我意味着什么？

老实说，即使亲自观看也可以恢复，但您会发现出售房产需要更长的时间。例如，寻找买家的通常三个月可能会变成六个月。

因此，即使您拥有控股权，也要考虑延长的时间表并设定切合实际的要价。例如，如果您的报价比预期价格低5％，但仍然可以为您带来利润，则可以考虑接受该报价，而不是坚持提供更好的报价，由于市场很有可能进一步走软，因此报价可能不会实现接下来的几个季度。

如果您面临暂时的财务限制，则可能还需要考虑推迟抵押或出租部分财产（即主卧），而不是出售和降级。与您的财务顾问联系，探讨每种选择的可行性。

出售财产时要格外小心，以免产生不利影响，从而进一步恶化您的财务状况。

我是房地产投资者。严重的经济衰退对我意味着什么？

如果您依赖，则需要谨慎行事。考虑到政府的补充预算主要使新加坡人受益，因此在经济衰退期间，我们很可能会看到相当数量的外派人员被减薪，甚至有一些人被削减。租金需求，尤其是对核心中部地区较昂贵的物业的租金需求将下降。（顺便说一句，外籍人士已经要求减租。）

在购买黄金地段的公寓以获得时，请谨慎行事。

相比之下，城市外的新加坡房地产可能会开始看起来对房地产投资者更具吸引力，入门价低的租赁房地产也是如此。经济衰退也可能促使一些组屋业主升级，转向低价公寓，同时释放其现有组屋单位的租赁潜力（尤其是如果这些单位处于高度可出租的位置）。

也许比在任何时候都更具吸引力，拥有财产并将其出租给重要行业和部门的工人看起来更具吸引力，而不是局限在办公室的移民，而这些房屋通常离CBD较远，靠近集水区领域如主要工业区，医院和大学。

但这并不是说黄金地段房屋的竞争已经结束。4月，我们看到一位中国亿万富翁在乌节附近的一间顶层公寓里花了2800万美元。这种高价值购买的数量将在衰退中下降，但是只要这些房屋仍被“买入并持有”的投资者视为避险资产，它们仍然会发生。

楼价将下跌多少？

为了弄清楚在这次衰退中房价可能下跌多少，让我们看一下下面的图表：

从上面的30年图表中，我们可以看到，与私人房地产价格下跌最相关的指标是人均国内生产总值（GDP），这实际上是GDP除以经济总量。

另一方面，组屋转售价格似乎与任何特定指标没有明确的关联。但是，值得注意的是，在最严重的危机中，图表显示了（1997-98年亚洲金融危机），建屋局和私人房屋价格一并暴跌。

在经济衰退期间，人均GDP通常下降幅度超过GDP。这是因为经济体/国家的人口趋于逐年增加，在GDP不变（即0％变化）的情况下，导致人均GDP下降。

该图显示，每人均GDP下降，新加坡私有财产的价格也会下降。

在过去的30年中，人均GDP出现了三个下降：1998年，2001年和2008-2009年。在所有这三种情况下，市建局私人住宅价格指数均下跌。在1997-98年亚洲金融危机期间，该指数（即私人房屋价格）下跌了惊人的-29％。

在2001年的互联网泡沫破灭中，私人房屋价格下跌了14％。在2008-09年全球金融危机期间，私人房屋价格下跌了18％。

预计今年人均GDP将再次下降，我们是否会再次看到私人房屋价格双位数下降？

是的，没有。是的，因为这就是历史告诉我们将会发生的事情，但是没有，因为以下三个原因：

首先，多年来的连续降温措施阻止了私人房地产市场价格上涨失控，因此任何下跌幅度都可能低于1997-98年，2001年和2008-09年。

其次，1997-98年和2008-09年的危机主要由房地产泡沫驱动，而当前的危机由大流行驱动。上表显示，在SARS和H1N1疫情爆发期间，私人和建屋局房地产价格均表现强劲，物业观察家会欣慰。（再说一次，这些爆发都没有导致全面的全球衰退。）

第三，新加坡政府出台了一系列旨在防止房地产价格暴跌的政策和法规（除了更有利于家庭和获得工作的更广泛政策）：

允许房主推迟全年还款保护购房者支付给开发商的押金将ABSD的减免期限从6个月延长至12个月，使购房者和开发商受益如果认为有必要，我们认为政府将采取进一步干预措施，以缓和这次严重深度衰退期间房地产价格的下跌。

因此，以下是我们对新加坡房地产市场衰退-4至-7％的影响的看法：

私人房地产市场：继2020年第一季度价格下跌1.2％之后，2020年房屋价格进一步下跌了5-11％。高端豪华住宅物业将可能承受更大的下行价格压力。政府组屋转售市场：下降，但与私人房地产市场相比下降幅度较小。（建屋局价格在2020年第一季度没有变化。）